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仲介手数料の仕組み

ここでは不動産売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料の算定方法や注意点について解説しています。

仲介手数料の算定って決まりがあるの?

仲介手数料とは不動産を売買や賃貸をする際に、不動産会社と媒介契約を締結した上で売買または賃貸の契約成約時にその仲介業務に対して支払われる報酬のことです。

仲介手数料は成功報酬なので、不動産の売却を依頼しても買い手が見つかり売買契約が成立しなければ発生しません。またその金額は売買価格によって宅地建物取引業法で上限が決められています。

売買価格  報酬(仲介手数料)上限 
400万円を超える金額   対象金額の3%+消費税
200万円を超えて400万円以下の金額   対象金額の4%+消費税
 200万円以下の金額  対象金額の5%+消費税

一見すると単純計算で済むように思えますが、上記の3つの区分それぞれで上限額を計算して合計することになるので実は少し複雑な計算になります。

例えば売買価格1,000万円の場合は200万円+200万円(200万円を超えて400万円以下の金額)+600万円(400万円を超える金額)に分けられます。

計算式は((200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%))+消費税となり、(10万円+8万円+18万円)+消費税=36万円+消費税ということになります。

不動産売買では400万円を超える金額になるケースも多いと考えられますが、その場合は計算式を簡単にすることが可能です。400万円以上のX万円として計算してみましょう。

その場合(10万円+8万円+(X-400)万円×3%)+消費税
=(18万円+X万円×3%-12万円)+消費税
=X万円×3%+6万円+消費税

となり、不動産会社が提示した仲介手数料が妥当であるかどうかの判断がすぐにできるようになります。

仲介手数料の注意点

これまで説明した計算式は宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額ですので、これ以下になることはあっても超えることはありませんので注意が必要です。

仲介手数料でもう一つ注意したいのが片手と両手の仲介の違いです。仲介手数料は売主側と買主側の両方で発生します。買主と売主との間に2社以上業者が入る場合は片手取引といって一方からしか仲介手数料はもらえません。

買主と売主との間に入る業者が1社のみの場合は買主と売主の両方から仲介手数料がもらえるので両手取引と言われています。不動産会社にとってこの仲介手数料の違いは非常に重要なことなのです。

売主にとってはあまり関係ないと思われるかもしれませんが、実は注意しなければならない問題が含まれています。不動産会社が利益を上げるために両手取引にこだわると売却価格が下がるリスクがあるからです。

自社だけで売買を早く成立させようとすると買主の希望を優先させて販売価格を下げようとします。この時、別の業者がもっと高い金額での買主を見つけたことがわかっても両手取引にこだわると物件の囲い込みが行われ売買が成立しません。

このような不動産会社では売主側の意向を無視した取引をされてしまうため、どのような売却活動をしているか注意してよく確認することが必要です。

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